不動産・アパート経営

不動産投資って実はラットレースなんじゃねーの?と思った理由

お金が好きなんじゃない、お金を増やすのが好きなんだと吹聴しているうえけんですおはようございます。

ああ、カネが欲しい…!

最近、とみにカネが欲しいなーと強く思う日々。まあ、最近株価も上がりませんしね。今日は一般的に言うサラリーマン大家さん、アパート経営について感じたことを書きます。

結論から言うと、調べれば調べるほど、アパート経営は資産運用として無理ゲーではないか、ということです。

考えるきっかけになったこと

経済的自由を手に入れるために、不労所得として株だけでいいの?と思うことがあります。

株価は常にいい時だけではないですからね。なので、リスクヘッジのために色々な収入源を確保したほうがいいのかなと思いはじめました。

で、まず真っ先に思い浮かぶのがアパート経営というわけ。そう、ロバートキヨサキさんもそう言ってましたよね。

決してシノケングループの株で大損こいたから、別の方法で取り返してやる、と思ったわけではないですよ。

アパート経営の限界

しかし、色々調べてみるとアパート経営って簡単ではないというのが実態のようです。

供給過多の状況が続く

ここ数年間不動産投資ブームが続いていて、その影響で一般サラリーマンの大家さんも激増していると聞きます。

しかし、色々な統計を見てみると首都圏の空室率は約3割なんだそう。しかも、空室率は今後改善を見ることがなく、2030年にかけてむしろさらに増えるだろう、と予測されています。

低下し続ける家賃相場

最近だとこんなニュースも見られます。

サラリーマン大家さんの多くは、銀行から融資をうけてアパート経営を行っていますが、こうした空室状況が悪化すれば、家賃相場の下落、借入資金の返済が滞るなど、賃貸市場への影響も大きそうです。

賢明な投資家は投資用の不動産をすでに売り抜けている、という噂もあります。株と同様に売買に正解はありませんが、賃貸住宅による投資環境は特に厳しそうです。

有能な経営者が残る時代?

この世の中から賃貸物件がなくなることはありえないでしょう。ただ、生き残れるのも優秀な大家さんのみだと思います。

サラリーマンの場合、アパート経営はどうしても時間に制約もありますし、情報も不足しがちです。百戦錬磨のアパート経営者に片手間のサラリーマンが太刀打ちできるのか疑問です。

生存バイアスに注意

株の世界でもそうですが、「サラリーマンでもアパート経営で成功できる」というような書籍が数多く出版されています。しかし、誰でもその通りに成功できるわけではありません。

成功事例の裏には多くの失敗例が存在するはずです。わたしたちが不動産投資を始めようと思ったらどこにリスクが潜んでいるのか、耳を傾けるべきなのではないでしょうか。

アパート経営では人生を消耗しそう

まとめると

  • 資金計画のないアパート経営は破産リスクあり
  • 業者に丸投げではほとんど儲からない
  • 空室率を下げるための目利きや戦略が必要
  • 不動産、金融機関とのコネクションが必要
  • 利回りを上げるための努力は必須

共用部分のメンテナンス、入所者の退出後における部屋の原状回復などを自分の手でやることで利益率を上げることはできそうですが、なかなかの負担になりそう。また、それ以外にも家賃の支払い、家賃設定、などなど日々問題を抱え、対応していかなければなりません。

そう考えると、アパート経営は全然経済的自由じゃないじゃん、ということになりますね。

資産運用の割には苦労ばかりがつきまといそうです。それなら最初からREITや個別銘柄買ってたほうがいいですよね。株主は資本家であり、誰かにペコペコする必要もないですしね!

ということで、今後もアパート経営の勉強は続けていく予定です。が、まあ、多分やらないかな、と思いますが(苦笑)

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