住宅関連

ワタシが考える住宅ローンの組み方~住宅ローン減税制度を上手に活用しよう

2016/11/04

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そろそろ年末の調整の時期ということで、毎年この時期は、生命保険や社会保険などの費用を改めて確認するころだと思います。その中で一番重要なのはやはり「住宅借入金等特別控除」、いわゆる住宅ローン減税です。

そもそもの話として、わがブログにおいては、そもそも家なんて買うもんじゃない、というスタンスなのであります。

マイホームを検討中のお父さんに告ぐ マイホームを買うのはやっぱりやめませんか? : あるがままの君と僕を

ちょっと前のエントリーになりますので、機会があればこちらのブログに移行したいと思っていますが、当時の考え方と基本的には変わっておりません。

マイホームを購入せずに賃貸住宅で貫けば、災害で住居が破損するリスクも背負わなくてもよいですし、設備が壊れれば大家さんが直しくれるし、数十年にも渡る長期ローンも背負わなくても済みます。その資金は株式や債券の運用に充当すれば、数十年後には雪だるま式にあなたの資産は増えていくことでしょう。

マイホームを持たないデメリットとすると、保育園のお友達のママさんが家に上がり込むときの見栄や家を持ってこそ一人前という認識を持った家族の説得が難しい(面倒くさい)ということでしょう。

とは言え、ついうっかり家を買ってしまった人(ワタシのように)もいるでしょうから、できるだけ安く返済したいと考えているヒトも少なくありません。

今日はそんな住宅購入時の住宅ローンについて書きたいと思います。

一般的な考え方

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住宅ローンを組むときに注意するべき点として一般的に挙げられているものは以下のとおりです。

頭金はできるだけ多く払う

借入金はムリしすぎない

繰り上げ返済を心がける

しかし、ワタシに言わせればこうです。

頭金は払えたとしてもできるだけ少なくして借りるだけ借りよう

借入金は確かにムリしすぎない程度がいいですね

繰り上げ返済は最初の10年間はムリしなくてもいいでしょう

住宅ローン減税をうまく利用する

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住宅ローン減税は、借り入れてから10年間、年末残高の1%を所得税から控除していくれる制度です。また、最近は日銀の金融緩和政策の下、マイナス金利の導入により住宅ローンの借入金利も大幅に低下しています。

日本には借金が悪という風土があるせいか、借りたカネをできるだけ早く返さなければならないという考え方があるようです。しかし、よく考えてください。0.5%という低金利で融資を受けられること国は家を買うとその一部の金額相応分を減税してくれること、これだけ好条件がそろっていて、早めの借金返済を心がける必要があるのでしょうか

サンプルで計算してみる

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次の4パターンがあるとします。

3000万円の物件を買う際に、1000万円手元に現金があるものとします。

  1. 1000万円は温存して、3000万円を30年間で借入れる方法
  2. 1000万円を頭金として残額2000万円を30年間で借り入れる方法
  3. 1000万円は温存して、3000万円を20年間で借り入れる方法
  4. 1000万円を頭金として残額2000万円を20年間で借り入れる方法

※金利は若干高めですが、0.85%として将来に渡りずっと一定と考えます。

あなたはどのパターンを選びますか?

金利払いと減税額

これら4つのパターンの利払い額と減税対象額を比較してみます。

借入金3000万円 借入期間30年

10年間の利払い 2,169,258円
10年間の所得税控除額 2,498,000円
差額 328,742円

借入金3000万円 借入期間20年

10年間の利払い 1,953,233円
10年間の所得税控除額 2,217,000円
差額 263,767円

借入金2000万円 借入期間30年

10年間の利払い 1,446,148円
10年間の所得税控除額 1,664,000円
差額 217,852円

借入金2000万円 借入期間20年

10年間の利払い 1,302,142円
10年間の所得税控除額 1,476,000円
差額 173,858円

借入当初10年間は国が利子プラスαを負担してくれている

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4パターンの差額(赤字の部分)は、利息に対する所得税控除額との差分を示しています。この金額が大きいほど国から住宅ローンの支払いの援護を受けていることになります。この4つのパターンではできるだけ大きな金額を借りて長期で返すほうが差額が大きくと最も有利ということになります。

借入金が大きく、長期間になれば利息返済額も増えていくので矛盾しているのではないか、と思われるかもしれません。

そこで、住宅ローン減税期間が終わった11年目に入ってから、頭金としてキープしていた1000万円をここで繰り上げ返済に充てることとします。

借入金3000万円30年返済①繰り上げ返済しない場合

繰り上げ返済なしで30年間返済した場合
総返済額33,997,788円(減税額2,498,000円)
差額=31,499,788円

借入金3000万円30年返済②繰り上げ返済した場合

11年目に1000万円繰り上げ返済した場合
総返済額32,639,029円(減税額2,498,000円)
差額=30,141,029円

借入金2000万円 20年返済

総返済額 32,632,686円(減税額2,217,000円)
差額=30,415,686円

比較

借入金3000万円30年返済で11年目に1000万円繰り上げ返済した場合と、1000万円を頭金として2000万円借り入れて20年間返済した場合を比較してみたところ、前者のほうが返済額トータルで30万円程度、得することが分かります。

また、頭金としてキープしていた1000万円を年率3%で運用すれば10年後には1344万円になっている計算になります。この金額を繰り上げ返済で活用したり、他の目的で有効活用できるなど様々な面で資金面で特になることになります。

長期的な視点で返済計画を考える

現在の日本の経済情勢を踏まえた上での住宅ローンに関する考察は以上のとおりとなります。

住宅ローン減税は最大4000万円までの残高と比べて安いほうの数字を取ります。また、所得税額の範囲を限度することが最低限必要な条件となります。

過度に借金しすぎて日常生活に支障が出たり返済が滞ってたりしては意味がありません。自身の預金額や返済可能額などを十分加味したうえで無理なく組むのが最も重要だと考えます。

ただし、正解は個人個人によって変わってきます。単に資金計画だけではなく、経済政策や金利情勢などをちょっとだけ頭に入れておくと大きな得をゲットできるかもしれませんね。



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