不動産・アパート経営

【持ち家か賃貸か?】持ち家より賃貸住宅が有利という根拠をたった3つの理由で説明してみる

2017/10/11

おはようございます。うえけんです。

昔からの議論で、持ち家と賃貸住宅とどちらが得か、なんていうことが議論にあがりますよね。よくありがちなのが、家賃と住宅ローン、間取り、ライフイベントなどを比較して、持ち家が有利だ、賃貸住宅が有利だ、と結論付けるような記事。

まあ、こんな結論は書き手が勝手に設定するパラメータ次第でどうとでもなるのでアテになるはずがありません。というか悪意を感じることさえありますねw

ワタシも2011年に都内に一戸建てを購入したのですが、持ち家を買った自分がなんですけど、損得で考えたら賃貸のほうが得という意見です。

今日は、ややこしいシミュレーションを持ち出すまでもなく、賃貸のほうが有利だと思う理由を述べたいと思います。

持ち家が不利となる3つのリスク

要は、投資機会の損失リスク維持コストに関するリスク災害リスクの3つです。

投資機会の損失

不動産売買する際には、ローンの頭金のほかに仲介手数料や事務手数料など契約時に支払わなければならないものがあります。例えば頭金が借入金額の10%、その他の手数料は不動産価格の8%程度と言われます。

例えば5000万円の家を買おうと思うとだいたい900万円ぐらいはあなたの銀行残高から消えることになります。

もしも、この金額を資産運用に回すこととし、株式平均利回りの8%-10%で運用できたらどうでしょう、20年、30年後には億単位で保有金資産に差がついているはずです。

維持コスト

例えば給湯器、電気設備、給水用配管など、明らかに経年劣化で壊れた設備は大家さん負担で修理、交換してもらえます。しかし、持ち家の場合はそうも言ってられません。自分ですべて持ち出しして修理しなければなりません。

一戸建ての場合など、10年で100万ぐらいのメンテナンスコストがかかるという話も聞きます。やはり、持ち家のほうが何かとコストがかかりますね。

天災リスク

昨今の九州の水害や東日本大震災など、大きな災害、天災の前には人は無力です。一瞬で持ち家は飲み込まれてしまいます。

高額な住宅ローンを背負ってまで購入したマイホームが一瞬に廃墟になってしまう―このリスクは避けられません。賃貸住宅の場合でも災害リスクはありますが、住居が破損したら住み替えればいいだけなので被害も限定的です。

天災はいつどこで起こるか分かりません。東日本大震災のような映像を目の当たりにすると恐怖心しか感じない自分がいます。

不動産と投資

一方で、不動産のほうが有利だと主張する意見としては、「最近のマンションを買値と同価格で売れた」「持ち家のほうが資産性がある、賃貸住宅は自分の資産にならない」といったものが挙げられます。

ただ、ワタシに言わせると①不動産価格が上昇中であり、②その人が高く売れる不動産を見極めるスキルを持っている、という要因があると考えます。

不動産市況に関すること

前者に関しては不動産売買は不動産価格上がれば売る人は儲かります。ただ、その時に買った人が次に転売する際に儲かるかは確約できません

高値で買った結果、損する可能性だってあります。不動産価格はいつまでも右肩上がり、というはずはないです。

不動産売買のスキルに関すること

後者に関しては、土地勘とか、どのようなマンションが値上がりしやすいか、とか、売買時のおける不動産会社との交渉のやり方など、不動産で成功した人には必ず不動産売買に関する専門的な知識を持っているはず。

ワタシなんか不動産売買に関してはど素人なので、不動産売買で儲けられるなんて発想自体がありません。

不動産売買に長けた人から「不動産は儲かるよ」を推奨されることは、株で成功した敏腕トレーダーに「株はノーリスクで誰でも儲けられるよ」と言われるぐらいうさんくさいと思いませんか?

最後に

「持ち家」と言いますが、そもそも住宅ローン背負っている時点で本当に家を持っている状態なのか、という疑問もありますが。

今回3つの持ち家リスクを挙げましたが、多額の資金を住宅に突っ込むこと、そして多額の借金を背負って持ち家を買うこと以上に、目に見えないリスクをドカンと背負って生活していかなければならないのです。

持ち家を購入した充実感や安心感、世間の眼などなど持ち家のメリットとして挙げる意見もありますが、損か得かは経済的な視点で判断すべきでしょう。精神的な事情を例に挙げるのは比較の観点がちょっとズレているようにも思えます。

マイホームを買ったワタシが言います。家を買うときは慎重に考えたほうがいいですよw

 

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