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高配当ファンド(LTI_FUND)

J-REITは長期投資には不向きなのではないかと思う理由

2017/07/19

ここまでJ-REITに関する記事を2回に分けて投稿してきました。

J-REITで長期投資は可能なのか。結論から言うと可能でしょう。しかし、そのためにはクリアしなければならないハードルが何点かあります。

REITには入念な調査が必須

J-REITの魅力はなにより高配当であることです。最近では、分配金利回り7%、8%なんていうREITも散見されるようになりました。しかし、単に高配当であるという理由だけで飛びついては間違いなく火傷するはずです。

長期投資に不向きではないか

個別株での運用は比較的分かりやすくて、過去の配当金の推移や配当政策を確認したうえで、以降、減配がないかを確認するだけで、おおむね調査は完了。買ってしまえばあとは概ね放置で問題ないです。

一方、REITについては配当金は毎年見直されることもあります。また、定期的な資産の調達情報を確認する必要もあります。さらに不動産の場合は不動産市況や金利動向などに大きく左右されそう。個別銘柄投資にも同じことも言えますが、REITのほうがその影響は大きいと思うんですよね。

その割にはREITのほうがリターンが小さいように思えて…うーん、投資する必要がほんとにあるんでしょうか。

今後さらに運用が難しくなるはず

ご存知の通り、現在の日本は日銀の金融緩和、東京五輪の開催など投資環境に恵まれた時期にあります。しかし、いつかは、日銀の金融緩和も終わります。REITなどのリスク資産の買い入れも終わります。東京五輪も、そして、アベノミクスも…こうなると、今後、REITへの長期投資が成功するとは到底思えないんですよね。

個人投資家ブログを見ても、REITだけで運用している個人投資家はあまり多くないようです。また、実際にREITを買っている人のブログを見てみると、長期投資というよりも比較的売買を繰り返しているようです。

例えば、P/NAV指数(株式投資でいうPBRに該当するもの)というのがREITの世界にあるようですが、1.0倍未満で買って1.4倍以上で売り、といったことを実践しているひともいます。これなら別にREITでやらなくても新興小型株でやれば?という感じもします。

さっそく試しに買ってみる

ということで、ワタシの相場観としては東京五輪が前後を目途にREIT投資を始められるように準備を進めていきたいと思います。経済的自由の道は長いです。買いときが来るまでゆっくりと待ちたいと思います。

とは言え、外野から見ているのと参加しているのではイメージが異なる可能性もあります。本格的な運用はまだ先ですが、まずは経験、ということで、わが高配当ファンド(LTI_FUND)の条件である利回り4.4%を超えた銘柄の中からREITを打診買いしたいと思います。

ワタシの気になるJ-REIT

J-REITを調べ始めて3日の超初心者ですが、ワタシが気になったREITをまとめておきます。

日本ロジスティクスファンド投資法人

オフィス・テナント系のREITが景気に左右されやすいというのであれば、ロジスティクスならどうだろうか、ということで気になるのがこのREIT。

物流系の銘柄も当然景気に左右されるでしょうが、会社説明資料などを読むと将来の不動産市況に影響を受けない利益構造への取り組みも読み取れます。

現在配当利回りは4%未満でありますが、今後もREITの連れ安で射程圏内に入ってくればまずは購入したいREITです。

日本アコモデーションファンド投資法人

住居系は景気に左右されにくいという情報もありますが、中でもPFの85%程度を東京23区の物件で占める日本アコモデーションファンド投資法人が気になる二番手のREITです。

ホームページで稼働率や物件数などがHPでまっさきに表示されるのも好感が持てますね。

森トラスト・ホテルリート投資法人

観光こそ東京五輪がピーク、と思われがちですが、外国人観光はもはや国策になっていて、2020年に4000万人、2030年までに6000万人という目標が掲げられています。

都内の立地条件のよいホテルなら比較的長期にわたり稼働率が高くキープできるのではないか、と考えました。

焦らず騒がず長期投資に徹する

ということでREITについて私見を述べてみました。特に気を付けなければならないのは毎月もらえる高配当に目がくらんで、つい高値で買ってしまうこと。

赤字ばかりが目に付くポートフォリオではなく、何度も株価ボードを見たくなるような運用を続けていきたいですね。

 

-高配当ファンド(LTI_FUND)