しがないサラリーマンがひっそりと経済的自由をもくろむブログ

ひと握りのお金とささやかな知恵で目指せセミリタイア

不動産・アパート経営

東証REIT指数が大幅下落!これから始めるREIT投資の注意点

2020/03/21

東証REIT指数が大暴落

すでにニュースでも話題になっていますが、東証REIT指数が大暴落したそうです。

東証REIT指数に連動するETFでは、前日比21.94%の暴落。一時は2400ポイントあったREIT指数は約4か月で半額まで売り込まれたことになります。

ヨメちゃん
半額セールなんてPayPayでもそんなキャンペーンやらないわよね。

 

ワタシはもう10年ぐらい前から資産運用のポートフォリオにREITを組み入れたいと思っていました。でもずっと株価は高く利回りは低く、とても買える状況ではありませんでした。

そして、今、いよいよREITを買う時がやってきたわけです!

昨今の暴落で利回りは急上昇。REIT指数だけでも5.6%の分配金利回り、個別銘柄を見ると10%を超えるREITもあるのです。これは買い場でしょう!!

REITを組み入れたい理由は高配当利回りだけでなく、株価とは逆の動きをする値動き。バランスよく資産運用を継続していくためには、REITは重要なアセットクラスだと考えていました。

ワタシ
でもね、実際にどの銘柄に投資するかよく分からないんだよね~

 

そうなんです、こんな急落が突然来るとは思わなかったし、投資に対する調査を怠けていました。

いざREITを買おうと思ってもどれを買えばいいか分からない…そんな個人投資家っていると思うんですよ。

で、今日は、REITに関しては初心者のワタシが調査した初心者向けREIT投資法をまとめてみることにします。

REIT攻略への方法は3つ

今回のREIT指数暴落の恩恵を受けるために、REITに投資する方針としては3つあると思うんです。

  • 面倒だから指数連動ETFを買ってしまう
  • ちょっとだけ工夫して利回りの良い個別銘柄を買う
  • リスク上等で逆張り投資に徹する

一番確実なのはREIT指数連動型のETFを買うことですね。銘柄を選別する必要はないし、分散投資のため、個別銘柄リスクも避けられます。

そして利回りは約5.6%なら…

ワタシ
めんどくさいからETFを何回に分けて買うってのもありだよね。

 

参考までに 1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 の配当金の実績を示しておきましょう。

2020年02月10日 1,920円
2019年11月10日 1,650円
2019年08月10日 1,610円
2019年05月10日 1,740円

でも、そこはちょっとした工夫を加えて、より高利回りのREIT購入にチャレンジしたいと思うひともいるはず。ワタシもその一人。

ということで、ワタシになりに個別銘柄の組み方を考えてみることにしました。

個別銘柄の選定基準

個別銘柄だけでもかなりの数がありますからこの中からどんな銘柄を選ぶべきか、とても悩ましいところです。そこで、こんな選定基準を設けてみました。

個別銘柄の選定基準
  • 指数連動ETF以上の利回りであること
  • 時価総額1000億円以上
  • 大手スポンサーがついていること
  • セクターは分散させること
  • 物件は都市圏に特化されていること

個別銘柄に投資するのであれば、東証REIT指数に連動するETF(1343など)よりも高い配当利回りは欲しいところです。

また、時価総額については1000億円以上を目安として、必要なタイミングで売買できる流動性も確保したいです。

さらにREITの場合は、スポンサーが信頼できることが重要とのことですが、ネットの口コミとかないです(←当たり前ですが)。

なので、とりあえず大手で聞いたことがあるところなら良しとしましょう(それでいいのか?)

セクターは分散させる

今回のREIT急落は新型コロナウィルス感染症に起因しています。

無難に行くなら、新型コロナウィルスによって収益に影響がなさそうなセクターに分散して投資するべきでしょう。

投資したいセクター
  • 住居主体型
  • 事務所主体型
  • 物流施設主体型
  • ヘルスケア
  • 総合型でオフィスや住居に特化したもの

ここで逆張りするなら、ホテル・リゾートや商業施設主体型に投資するというのもありでしょう。そんな投資はプロに任せるとしてREIT素人のワタシは堅実な投資を目指します。

また、新型コロナウィルスの影響はまず地方から疲弊している状況なので、取り扱う物件は都心や都市圏を中心に事業展開している銘柄に投資したいです。

実際にポートフォリオを組むなら

ということで、ワタシがこれから実際に投資するならこんな銘柄がいいな、という例をまとめてみたいと思います。

なお、DIVは分配金、NAVは資産に対する株価の割合を言い、数値が低ければ割安であることを示します(株式投資で言うPBRをさす)。

また、REIT名をクリックすると、いつも参考にさせていただいている不動産投信情報ポータルに遷移します。

※株価、配当利回りは2020年3月19日現在

総合型REIT

コードREITPRICEDIVNAV
3462野村不動産マスターファンド投資法人78,000円8.42%0.49
3295ヒューリックリート投資法人85,000円8.14%0.49
3296日本リート投資法人222,900円8.12%0.60
3297アクティビア・プロパティーズ投資法人247,000円8.02%0.55

物流施設主体型 REIT

コードREITPRICEDIVNAV
8967日本ロジスティクスファンド投資法人160,000円9.09%0.63
3281GLP投資法人80,600円6.45%0.70
3466ラサールロジポート投資法人92,600円6.01%0.79

事務所主体型 REIT

コードREITPRICEDIVNAV
8987ジャパンエクセレント投資法人75,400円7.90%0.50
3234森ヒルズリート投資法人86,000円6.73%0.64
8972ケネディクス・オフィス投資法人438,500円6.38%0.61
8976大和証券オフィス投資法人428,000円6.33%0.59

住居主体型REIT

コードREITPRICEDIVNAV
8986日本賃貸住宅投資法人68,100円6.09%0.68
3269アドバンス・レジデンス投資法人209,000円5.36%0.84
3282コンフォリア・レジデンシャル投資法人198,100円5.34%0.78

最後に

ということで、絶賛暴落中の東証REIT指数と個別銘柄の選定方法についてまとめてみました。これから少しずつ個別銘柄を買っていく予定です。

何を買おうか迷うところですが、ひとつだけ言えることは…

ワタシ
とりあえずこの利回りだったら、ワンルームマンション投資とかしなくてもいいんじゃね?

 

これまで不動産投資の勉強をしていきましたが、とりあえず保留。300万円ほど投じる予定だった資金をREITに突っ込もうと思っています。

全ては経済的自由のために。

それではまた明日!

 

-不動産・アパート経営